泰國房市陷入數十年來最嚴重危機

四大支柱同時動搖，央行與監管當局陷入兩難

泰國房地產市場正迎來數十年來最嚴重挑戰。從曼谷市中心的豪宅到郊區住宅工地，成交量急凍，專家形容當前狀況是「百年來最嚴重的危機」。

支撐房價的四大支柱——外需、本地剛需、供給平衡、低利率——如今同時動搖，市場步入惡性循環。

危機全貌：需求下滑、庫存爆量、資金緊縮

根據泰國銀行（央行）與大華銀行數據，2025年泰國房屋抵押貸款總額將首次出現負成長，顯示房市動能前所未有地疲弱。

危機背後有三大連鎖效應：

 1. 買家信心崩潰：住房商業協會調查顯示，逾七成潛在購屋者因擔心收入不穩而暫停購屋，依賴旅遊業的中產階級尤受打擊。

 2. 信貸緊縮：銀行審查大幅收緊，房貸核准率自2023年的65%驟降至2025年上半年的不足40%，即便高收入族群也受限。

 3. 供給過剩：房地產資訊中心（REIC）統計，目前僅曼谷及周邊就積壓超過15萬套新屋，全國庫存年增仍高於實際需求逾三成，市場如同一座隨時潰堤的「供應堰塞湖」。

這場風暴快速擴散。平價住宅成交下滑，中端市場腰斬，高端豪宅更因外國買家退場而出現空置潮。相對之下，二手房市場逆勢升溫，今年上半年交易量年增22%，因屋主急需套現，願意低價拋售，吸引現金買家「撿便宜」。

結構性矛盾：外資退潮、家庭債台高築

泰國房市長期仰賴中國與外國買家，但隨著中國經濟放緩、資本管制加嚴，境外投資大幅退潮。國內需求亦難支撐：家庭債務率高達GDP的90%，年輕世代購屋能力不足，即便利率下調，也追不上房價水平。

與此同時，前幾年開發商大量推案，如今造成供給過剩，加上泰銖匯率波動與經濟成長遲滯，信心雪上加霜。政府雖試圖救市，透過放寬貸款成數與調降稅費來刺激需求，但難以解決結構性矛盾。

政策兩難：救市或放手？

決策當局正陷入進退維谷：

 • 若積極救市，可能加劇供應過剩，增加金融體系風險；

 • 若任由市場調整，房地產作為經濟支柱崩落，將拖累GDP、就業與消費。

泰京銀行行長帕永·斯里瓦尼奇直言，房市至少需1至2年才能走出低谷。短期內，泰國經濟復甦動能恐再受拖累。

投資啟示：對台灣與國際資金的提醒

 1. 海外投資風險再現：近年不少台灣投資人與網紅推廣「曼谷買房」，標榜高投報率與低門檻，但此次危機凸顯，依賴外需與投機資金的房市極易在逆風下崩塌。

 2. 資產配置警訊：泰國房市崩盤反映「外國買盤不足、內需無力」的雙重困境，對其他新興市場亦具示範效應，投資人需警惕類似結構性風險。

 3. 台灣的對照：台灣房市同樣面臨高房價、高債務與人口結構壓力。雖具備較強內需支撐，但若對外資或特定產業過度依賴，也可能重蹈泰國覆轍。

結論：

泰國房市的崩盤，本質上是「外資退潮、內需乏力」的後遺症。當地監管機構進退維谷，房市調整勢在必行。對投資人而言，這場危機不只是泰國的故事，更是新興市場過度依賴外部資金的警鐘。