昨天晚上，半夜突然聽到草菇大叫。
原來喜歡看日本綜藝節目的她，不知道為甚麼突然打開了一個講鬼故事的頻道。我也跟着看了一會，只能夠說，日本人拍鬼故事真的相當認真，無論氣氛、燈光還是敘事節奏，都令人不知不覺看下去。
日本的「鬼故文化」，的確相當厲害。
剛好人在東京，我也有特別留意當地的房價。每次來日本，我都習慣看看不同地區的樓價和租金，尤其這幾年東京房地產市場的變化，更讓我覺得有趣。
可能是職業習慣吧。走在東京街頭，看見一棟棟住宅大樓，我除了會留意地段和生活環境，也總會忍不住想：這裏的房子究竟賣多少錢？日本人現在買樓的負擔又有多大？
今天剛好打開2026年7月18日出版的今期《經濟學人》（The Economist），看到一篇題為〈Lingering spirits〉的文章，談的竟然是日本的「事故物件」（jiko bukken），也就是我們比較熟悉的所謂「凶宅」。
昨晚看鬼故事，又剛好在東京看房價，今天便讀到一篇關於日本凶宅的財經文章。
幾件原本沒有關係的事情，突然連在一起。
於是，我真的走去了解了一下。
結果愈看愈覺得，這件事其實比「日本人怕不怕鬼」有趣得多。
因為在事故物件的背後，牽涉的不只是日本人的迷信文化，而是東京以至整個日本的樓價、人口老化、孤獨死，以及一個非常現實的經濟問題：
當一間房子只因為曾經有人在裏面死亡，價格便可以比市場低10%、30%，甚至50%，那麼我們究竟是在為房子本身定價，還是在為自己的恐懼定價？
《經濟學人》的文章以日本喜劇演員松原田螺（Tanishi Matsubara）的經歷作為開場。
他十多年來刻意居住在不同的事故物件之中，其中有房客曾殺害自己的兄弟，有人上吊自殺，甚至有一名老人獨自在家中死亡，兩年後才被發現。面對這些令人不寒而慄的經歷，他卻以一句頗帶黑色幽默的說話形容自己當初的心境：
“I used to think I might get cursed.”
「我以前也曾經想過，自己可能會受到詛咒。」
然而，真正值得思考的，或許不是這些房子究竟有沒有「靈異現象」，而是人們如何理解死亡，以及這種集體心理如何進一步影響房地產的價格。
《經濟學人》指出，日本的事故物件一般較市場價格低10%至50%，折讓幅度取決於上一任住客死亡事件的嚴重程度。
換句話說，人們對死亡的恐懼與忌諱，其實是可以被市場量化的。
而量化之後，就變成了樓價上的折扣。
文章有一句說話，我讀到的時候特別有感：
“Now rising housing costs are making these properties look less unappealing to the wider public.”
「如今，隨着住屋成本不斷上升，這些物業在普羅大眾眼中，似乎也變得沒有從前那麼令人抗拒。」
這句說話，其實很現實。
當樓價仍然負擔得起的時候，人們可以選擇相信自己的忌諱，也有條件避開一間曾經發生不幸事件的房子；可是，當正常住宅的價格愈來愈昂貴，一間比市價便宜三成甚至五成的事故物件，便可能令人重新計算：
自己的「心理不安」，究竟值多少錢？
市場有時候就是如此現實。當價格差距足夠巨大，原本屬於文化、心理甚至迷信層面的禁忌，也會逐漸變成一道可以計算的經濟題。
試想像一下，如果一間房子的地段沒有改變，面積沒有改變，建築結構沒有改變，甚至窗外看到的風景也完全沒有改變，只因為曾經有人在裏面死亡，它的市場價格便突然下跌30%，那麼這30%究竟去了哪裏？
從經濟學的角度來看，它並沒有真正消失。
這30%，某程度上就是市場對恐懼、忌諱與不確定性的風險定價。
日本社會對事故物件的態度尤其值得觀察，因為這個國家一方面高度現代化，另一方面對死亡、亡靈與超自然現象，仍然保留着深厚的文化想像。
《經濟學人》引述2024年的調查指出，約三分之一日本人相信靈魂的存在。網絡上有人分享事故物件的靈異故事，佛教僧侶會為房屋進行淨化儀式，甚至有東京公司使用熱能攝影機及其他設備檢查事故物件，希望尋找所謂「超自然活動」的跡象；如果最終沒有發現異常，公司還可以發出證明文件，證明房屋「沒有鬧鬼」。
看到這裏，我反而覺得很有「日本特色」。
一件原本屬於文化、心理甚至超自然層面的事情，最後竟然發展出一套相當具體的商業服務。人們害怕鬼，於是有人提供驅邪與淨化；人們擔心房子有問題，於是有人提供「靈異檢測」；當死亡成為影響物業價格的因素，甚至還出現專門標示事故物件的地圖網站。
從另一個角度來看，只要市場存在需求，即使是人類最古老的恐懼，也可以形成一條產業鏈。
不過，日本事故物件真正值得關注的背景，可能並不是鬼。
而是人口老化，以及「孤獨死」（kodokushi）。
根據《經濟學人》報導，日本政府在2025年記錄了超過20,000宗「孤獨死」個案，也就是有人獨自在家中死亡，而且至少八天後才被發現。
隨着日本人口持續老化，獨居長者增加，這類事件恐怕很難完全避免。如果每一宗孤獨死，都令一個住宅永久背負「事故物件」的標籤，長遠而言，影響的便不只是個別業主，而可能涉及房屋供應、物業流通，以至整個房地產市場的運作。
因此，日本政府近年的處理方式也逐漸變得「務實」。
2021年的相關指引指出，除非涉及嚴重腐化等特殊情況，業主未必需要披露一般的孤獨死亡事件；而其他需要披露的死亡事故，在經過一定時間後，也可能毋須繼續向租客交代。
這意味着，一間曾經因為事故而大幅折價的物業，隨着時間過去，有可能逐漸擺脫「事故物件」的市場標籤。
這裏也令我想到另一個問題。
如果一項資產的折價，主要來自心理因素，而不是資產本身存在實質缺陷，那麼這種折價會不會隨着時間而消失？
如果答案是會，那麼事故物件便可能出現一種非常特殊的「心理折價」。
有人因為害怕而不願意買，另一個不介意的人便願意以較低價格接手。隨着時間過去、披露規則改變，加上市場逐漸淡忘事件，原來的心理折價便有可能慢慢收窄。
從投資角度看，這確實令人聯想到一種「心理折價套利」的可能性。
但事情當然沒有這麼簡單，法律上即使在特定條件下不再需要披露，也不代表物業本身的市場風險完全消失。死亡事件的性質、社區認知、銀行按揭、租客接受程度，以至未來轉售時的流動性，都可能影響真正的投資回報。
更重要的是，一宗受到社會高度關注的兇案，與一宗年長住客自然離世所造成的市場折價，本來就不能簡單地相提並論。
「心理折讓」本來就不是這麼容易量化。
所以，事故物件帶給我的思考，最終反而不是「凶宅值不值得投資」。
而是一直以來，我們以為自己是在為資產定價，但很多時候，市場其實也在為人性定價。
恐懼有價格。
偏見有價格。
集體記憶有價格。
甚至迷信，也有價格。
真正值得投資者研究的，可能從來不只是「這件東西現在值多少錢」，而是要理解：今天令大部分人不願意買它的原因，究竟是一個永遠不會改變的結構性問題，還是一種可能隨着時間、世代與社會觀念改變，而逐漸消失的心理折價？
其實這種思考，也不只適用於凶宅。
很多被市場嫌棄的資產、行業，甚至一家公司，都可能因為某種恐懼、偏見或集體記憶而被打上折扣，例如現在中國的AI概念公司和美國的AI概念公司的估值變有一段距離。
真正困難的地方，是分辨這個折扣究竟來自「基本面真的有問題」，還是市場只是暫時不喜歡它。
前者可能是價值陷阱，後者卻可能是機會。
兩者看起來，有時候非常相似。
日本事故物件的故事，因此不只是一篇關於「凶宅」的奇聞。它其實也是人口老化、孤獨死、高樓價、文化迷信與房地產經濟學交織而成的一面鏡子。