從岳陽模式到國有資產盤活，這不只是地方財政的權宜之計，也可能代表中國經濟發展模式，正在從「向外擴張」轉向「向內挖潛」。
2026年7月18日出版的《經濟學人》（The Economist），以〈Turning the soil〉為題，分析中國地方政府在土地財政失靈之後，如何開始重新盤點、整合與變現手中的國有資產。
這篇文章看似在講湖南岳陽一個地方城市，實際上觸及的卻是中國經濟一個更大的結構轉變：過去地方政府習慣靠賣地、開新區、做基建來推動增長，如今當土地市場轉弱、地方債務上升，政府開始被迫思考一件以前不太需要面對的事——手上已經擁有的資產，到底還能不能創造更多現金流。
《經濟學人》寫道：
“A squeezed China is trying to wring more from its state assets.”
「財政受壓的中國，正試圖從國有資產中榨出更多價值。」
這句話其實點出了整篇文章的核心。
中國地方政府過去最熟悉的財政模式，是把土地轉化成收入，再把收入投入基建與城市擴張。
2021年時，土地出讓收入一度約占中國地方政府總收入的四成。然而，隨著房地產市場下行，土地價格與成交萎縮，這條曾經支撐地方財政多年的現金流也迅速乾涸。對不少城市而言，問題已不只是「少賺一點」，而是原本用來支付工資、償還債務與維持公共服務的財政結構被直接打穿。
在這種背景下，岳陽的做法開始受到關注。
岳陽模式：不再只是「擁有資產」，而是想辦法讓資產工作
岳陽近年推動一系列城市更新與國有資產活化項目，把原本閒置或低效使用的建築、市場、碼頭與公共設施重新整理，再轉化為商業空間、旅遊資產或可產生租金的項目。
文章形容，這些做法不是什麼驚天動地的改革，而更像是翻箱倒櫃，把家裡多年沒用的東西重新拿出來，看看還有沒有價值。
當地一名國企管理者用了一個很生動的比喻：
“It’s like looking through your closet and seeing a shirt that you only wore a couple of times in the past year.”
「這就像翻開你的衣櫃，看到一件過去一年只穿過幾次的襯衫。」
他接著說，這件襯衫可以拿去二手出售，也可以送給真正需要的人，重點是不要再讓它一直躺在櫃子裡。
這種思維，正是中國地方財政在新環境下的轉變。過去地方政府關注的是如何增加新資產，如今則開始問：手上的舊資產，有多少其實被低估、閒置，甚至根本沒有清楚的產權與收益安排？
文章提到，岳陽曾把一批原本分散、管理不善的湖泊經營權重新整理，並集中到新的國有實體之下，從而提升漁業與水域資產的商業價值。
另一個案例則是把一個失敗的旅遊開發項目重新改造成綜合性人力資源中心，吸引招聘、培訓與後勤服務企業進駐。有些地方平台公司甚至不只收租，還會持有進駐企業的股權，希望分享未來成長。
這些做法背後的思維，其實與中國過去二十年的城市發展模式截然不同。
以前的邏輯是取得更多土地、開發更多新區；現在則是重新確認現有資產的權屬、用途與收益能力，再想辦法提高回報。
土地財政退潮之後，地方政府開始「向存量要收入」
《經濟學人》指出，中國中央政府早在2022年已經提出要「盤活存量國有資產」，要求地方政府更有效利用既有資源。這個政策方向本身並不新，但如今在財政壓力之下，執行變得更加迫切。
文章寫道：
“The goal instead was to breathe more life into them.”
「目標不再是出售國有資產，而是讓這些資產重新活起來。」
這句話很重要。因為「盤活」與「賣掉」是兩種完全不同的思路。直接出售資產，可以一次性換取現金，但也等於失去未來收益；而盤活資產，則希望保留所有權，同時提高租金、營運收入或股權回報。
這對地方政府而言，當然更理想，但也更困難。
真正把一棟閒置建築、一個失敗園區或一項公共資產變成穩定收入來源，需要專業營運、資產管理與市場判斷，而這些能力恰恰不是地方政府過去最擅長的。
土地財政時代的地方官員，更熟悉的是規劃、徵地、融資與建設；而存量經營時代需要的，則是租戶管理、商業模式設計、資產回報率與資本運作。兩種能力之間，存在非常大的落差。
這是一場財政自救，也是一場發展模式的轉向
文章指出，中國部分地方政府已開始增加對國有資產的使用費與經營性收入。對一些財政壓力最大的省份而言，相關收入占支出的比例已顯著上升。
不過，《經濟學人》也提醒，僅靠盤活資產，不可能解決中國地方政府龐大的債務問題。
部分操作甚至可能只是「左手交右手」，例如由一個國有平台向另一個國有平台支付租金，看似增加收入，實際上並沒有真正創造新的經濟價值。
因此，這場改革能否成功，關鍵不在於帳面上多了多少「資產收入」，而在於是否真的產生新的現金流、提高資產效率，並吸引私人企業與居民參與。
這也是「岳陽模式」最值得觀察的地方。
它的價值不在於岳陽做了幾個漂亮的城市更新項目，而是它代表一種新的治理方向：地方政府開始從「增量思維」轉向「存量思維」。
從「攤大餅」到「精耕細作」
過去十多年，中國城市發展的一個典型特徵，是不斷向外擴張。開新城、建新區、賣新地，再透過基建提升土地價值，形成一個自我強化的財政循環。
這種模式在高速城鎮化與房價上升時非常有效，但當人口增長放緩、住房需求見頂，這套邏輯便愈來愈難持續。
《經濟學人》指出，岳陽的實驗可能象徵中國從「extensive」模式轉向「intensive」模式，也就是從粗放式擴張轉向更集約、更精細的資產管理。
文章最後概括：
“A financially chastened China is trying to get more from less.”
「一個在財政上受到教訓的中國，正在嘗試用更少的資源，創造更多價值。」
我自己認為這句話不只適用於地方財政，也可以用來理解未來幾年的中國經濟。
中國經濟過去的很多增長，來自「多」：更多土地、更多房子、更多基建、更多信貸。未來的問題則可能變成「好不好」：同一塊土地能否創造更多收入，同一座建築能否提高使用率，同一筆國有資產能否產生更穩定的現金流。
這是一個從規模競賽轉向效率競賽的過程。
從投資角度看：真正值得留意的是「資產重估」
如果中國地方政府全面推動國有資產盤活，未來可能出現幾類值得投資人留意的變化。
首先，是地方國企與城投平台的角色可能改變。過去它們主要負責融資與基建，未來可能更像資產管理公司，開始經營商場、園區、旅遊資源、公用設施與城市空間。這會增加部分平台的現金流，但同時也考驗其營運能力。
其次，是中國可能出現更多資產證券化與REITs類工具。當地方政府希望保留資產控制權，又需要把未來收入提前變現，基礎設施REITs、資產打包與長期租賃都有可能成為更重要的融資方式。
第三，是城市更新的重要性會超過新區開發。對建築改造、物業管理、商業營運、旅遊與城市服務相關企業而言，市場機會可能逐漸從「建新的」轉向「把舊的用好」。
但投資人也需要保持警惕。盤活資產最怕的是把帳面價值當成真實價值。地方政府手上一座估值十億元的園區，如果沒有租戶、沒有消費者、沒有現金流，那麼不論如何重新包裝，都不會自然變成優質資產。
真正值得投資的，不是「政府說有很多資產」，而是這些資產是否能產生可持續的收益。
對香港的啟示：中國內地的「存量時代」，可能也是香港的機會
對香港而言，中國從土地開發轉向存量資產管理，可能帶來新的金融服務需求。
如果內地地方政府開始大規模整合國有資產，未來就會需要更成熟的估值、資產管理、REITs、證券化與跨境融資工具。香港作為國際金融中心，在房地產基金、基礎設施融資與專業服務方面具有經驗，有機會參與這一輪資產重組。
但前提仍然是透明度。國際投資者最關心的，不只是資產有沒有政府背景，而是租金收入是否真實、權屬是否清晰，以及現金流是否可以被獨立驗證。
香港若能在這方面提供可信的定價與治理機制，價值可能比單純替地方平台發債更高。
中國真正需要盤活的，可能不只是國有資產
如果要用一句話總結這篇《經濟學人》，我會說：中國地方政府正在學習一件過去不太需要學的事——不是如何擁有更多，而是如何把已經擁有的東西用得更好。
這看似是一個很簡單的經濟常識，但對一個長期依賴土地、信貸與基建推動增長的體系而言，卻可能是一場深刻轉型。
岳陽模式能否真正解決地方債務，現在還言之過早；但它至少顯示，中國已經開始意識到，未來的增長不可能永遠依靠把城市邊界向外推。
土地有盡頭，債務也有上限。
當「增量」時代慢慢退場，中國接下來真正要學會的，或許就是如何在一個相對低增長的世界裡，把一棟舊樓、一個閒置園區、一片湖泊，甚至一整套國有資產，重新變成可持續的現金流。
從這個角度看，「翻土」真正翻動的，不只是岳陽街道上的城市空間，而是中國地方經濟過去四十年的發展邏輯。